「不動産投資の相談をしたいけど、どのような流れで進むのか、何を聞けばいいのか、誰に相談していいのかわからない……]

初心者にとって、数ある不動産会社の中から信用できる会社を選び、相談に行くだけでも一苦労ですが、相談を経て、最終的にどの会社と付き合うべきかを見極めるのは、更に苦労するはずです。

実際、初回の相談では、相談者個人の状況や不動産のメリットやリスクといった基本的なことに触れるだけで、どの会社も同じようなことを言うでしょう。

しかし、集客力や管理費は会社によって大きく異なるため、相談を進めるうちに提案される収支計画は会社によって大きく差が出ます。

そこで、この記事では、どの会社を頼るべきか、収支計画は信用できるかを判断するために、相談時に確認しておくべきことについて解説します。

その上で、無料の個別相談だけでもOK、無理な営業がなく安心できるなどの基準で絞った結果、選出された7社を紹介します。

複数の不動産の意見も聞いて自分に合った会社を絞り、確かな収支計画を作成し、安心して不動産投資をスタートしましょう。

この記事の監修者:高野 友樹(タカノ ユウキ)

不動産コンサルティング事務所 Resorz Consulting 代表。一般社団法人グローバルイノベーションネットワーク協会 マネージャー。

不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、国内不動産ファンドでAM事業部のマネージャーとして従事。現在は、Resorz Consultingを立ち上げ不動産コンサルティングを行う傍ら、社団法人GINAとして海外事業にも参画。

【保有資格】
・公認 不動産コンサルティングマスター
・宅地建物取引士
・賃貸不動産経営管理士 など

不動産投資の個別相談の流れ

不動産相談の流れ

不動産の相談は下記の通り進みます。

①ネットや電話で個別面談を申込む

全くの無知でも大丈夫です。0から説明してくれて無料で相談できる会社については3章で紹介しています。

②会社訪問

基本は提案資料なども豊富なため不動産会社の中で行われます。最近はカフェやネット上でも対応してもらえるので、都合がつかない場合は事前に電話で相談しましょう。

ただし、デート商法などの詐欺もありますので、相手からカフェを指定されたら要注意です。なるべく対面で、会社の雰囲気を見ながら相談するようにしましょう。

③個別相談(1~5回ほど)

初回:不動産投資の説明・個人についてのヒアリング

不動産投資って何?という疑問の解決から、なぜ不動産投資に興味をもったのか、将来の目標・現状の収入や課題のヒアリングを受けます。

担当者は、相談者個人の目標や課題を聞くことにより、どのような運用プランがベストを検討します。

2~5回:目標達成・問題解決方法の提案(物件・収支計画の提案)

2回目からは、将来の目標(理想とする生活)を達成するために、どのような収支計画で進めばいいのかを提案してくれます。

話がスムーズにいけば2~5回の相談で収支計画を固めて購入となりますが、希望する条件の物件が出てくるまで情報提供を受けながら、じっくり探すことも可能です。

収支計画は物件の選定、賃貸管理の方法、ローンの返済方法など、様々な要素が絡んできます。

実際のところ個別相談では、収支計画が適切に作られるかが重要なポイントになるので、相談は慎重に進めたいところです。

もし収支計画に誤りがあると「予想以上に入居者が集まらず収入が得られない、それでもローンは毎月支払わなければいけない」といった事態になる可能性もあります。将来の資産形成をするはずが、大きな負債を抱えることになりかねません。

従って、個別相談では収支計画について、担当者に念入りに聞き込む必要があります。これについては次章で詳しく解説していきます。

④内見~物件決め~収支計画案の決定

内見時は部屋の外観、内観はもちろん、他の物件と比べてどうか、家賃は高くないか、など周囲にも目を向けるようにしましょう。

物件が決まり、返済方法などの収支計画がまとまったら実際に購入の手続きに入ります。

⑤金融機関に融資の打診

融資をより確実に受けるためには、信用力がなくてはいけません。

自分で金融機関を開拓するのもいいですが、不動産会社の紹介で金融機関を訪問した方が信用力もあり金利交渉もしやすくなります。

融資のために必要な書類や当日の回答例については、不動産会社の担当者と打ち合わせをし、しっかりと準備をしましょう。

⑥物件購入時の重要事項説明

不動産の素人である購入者が、購入する不動産がどのような物件なのかを理解した上で購入するために、宅地建物取引士という国家資格を持っている人から「重要事項説明」を受けます。

物件概要の説明だけでなく、建築基準法や都市計画法その他法令から見て、物件がどのような不動産なのかを説明する大変重要な説明です。

分からないところは決してそのままにせず、担当の取引士に何度でも質問するようにしましょう。

あとは事務的な作業であり、契約書や鍵を受け渡しをするだけとなります。

⑦物件の管理委託契約の締結

物件を購入した後は、管理会社と管理委託契約を締結するのが一般的です。

管理委託契約を締結すると、管理会社が入居者募集や家賃集金を行い、建物の維持管理まで行ってくれます。

物件購入後はオーナーが直接管理業務をすることはなく、重要な場面での判断や管理会社への指示に徹することができます。

管理は賃貸管理会社が行ってくれるので、引き渡されたからといって特にすることはありません。

不動産投資の相談時には提案された収支計画が適切か確認しよう

不動産の収支計画

初回の個別相談では、どの不動産会社でもそれほど変わりはありませんが、2回目以降の物件の提案からは会社によって差が出てきます。

会社側としてはトータルでマイナスになる投資の提案書を見せるはずはありません。だからといって投資である以上、必ずプラスになる保証はありません。

収支計画はあくまでも計画。相談時には、何を以てこの収支計画を作成したか、「収入」と「支出」の根拠は何かを深く探っていきましょう。

収入の根拠を探る

家賃収入が入る方法は2つ、①通常どおり入居者から家賃をもらうか、②管理会社に家賃を保証してもらうか(サブリース契約をするか)です。

①の契約形態の場合は、管理会社の集客力(本当に入居者を集められるか)について詳しく聞き、②の場合は管理会社との契約内容について詳しく聞く必要があります。

①入居率の根拠を聞く

営業マンに入居率の根拠を聞く際は、業界全体や地域全体ではなく、対象の物件に限ったデータ(入居率)なのかを確認する必要があります。賃貸需要は地域によって差があるため、大まかなデータだけでは物件に対する正しい判断ができないのです。

仮にワンルームマンション投資だった場合は、同じマンションで同じ間取りの物件の入居率を全て確認できるといいです。

中古物件の場合は過去の入居率も確認させてもらいましょう。

その会社が保有する管理物件全体の平均入居率を元にシミュレーションされている場合は、注意が必要です。

入居率は物件や地域によって変わってくるため、管理物件全体の平均入居率はあくまでも目安です。

また、物件の構造、築年数や間取りによっても入居率は変動します。管理会社が保有している平均入居率はあくまでも参考程度にとどめておくべきです。

収入をシミュレーションする際は必ず同種・同地域の物件の平均入居率を確認しましょう。

②サブリース契約時は家賃の見直し条件を確認する

サブリース契約は入居の有無にかかわらず、一定期間一定額の家賃収入を保証してくれるサービスです。

通常の家賃収入額よりは減額されますが、入退去による収入の変動を気にしなくていいのが魅力です。

ここで注意しておきたいのは、サブリース契約では、契約途中で家賃の見直しが行われる可能性があるということです。

法律で決められているわけではないため、管理会社によって見直しの頻度や変動幅は異なりますが、30年間の家賃を保証するとの契約だったとしても、通常2~3年に1度家賃の減額の見直しが行われます。

サブリースの契約をする場合は、この家賃の減額幅はどれくらいなのか、収支計画では減額まで考慮されているかを確認しましょう。

費用に漏れはないか確認する

毎月の管理費はもちろん、エアコンなどの設備の修繕費や消火器の費用など発生する費用に漏れがあると、計画上はずっと黒字だったのに、実際は家賃収入だけでは賄えない期間が発生してしまうこともあります。

また、減価償却費はいつまで経費計上できるかも確認しておきましょう。

減価償却費は、経費計上することで会計上の利益を抑え、所得税を抑えることができます。しかし、償却期間が終了すると経費計上できなくなり、手取り(家賃収入額)は変わらないのに利益が増えて、所得税が上がってしまい、手出しが必要になる可能性もあります。

さらに、長期間賃貸経営をしていくと、物件を維持管理するための屋上防水や外壁塗装など、数百〜数千万円の費用が発生する工事を行う必要もあります。

このような「現在は目に見えていない支出」を予め予測することも不動産投資を始める上では重要なポイントといえるのではないでしょうか。

このように、費用(経費)がきちんと計算されていないと、思わぬ出費が発生してしまいます。

収支計画に記載されている費用には何の費用が含まれているのか、具体的に確認しましょう。

自分のライフプランを逼迫しないか

仮に年金や生命保険目的で不動産投資を行うとして、計画上では老後の備えは万全だったとしても、普段の生活資金が危うくなると、最悪、不動産を売却することになります。

特に、完済を早めるために毎月「家賃収入+手出し」でローンを返済する計画の場合は、転勤や子供の進学・結婚などのタイミングも考慮し、手出しでローンを払い続けても大丈夫か、返済計画はライフプランとマッチしているか確認しましょう。

契約の解除にはお金がかる!購入は急がないこと

「この物件は人気なのですぐ売れてしまうかも」「今決めてくれるなら仲介手数料を割引きします」などのセールストークに乗せられて契約を焦らないようにしましょう。手付金(物件価格の5~10%)を支払ってしまった場合でも手付金を放棄することで契約解除できますが、担当者と解約の話をする際に長時間説得されて結局契約してしまうこともあります。

仮に解約できたとしても、手付金だけでも相当な額になりますので、契約する前には家族にも相談しながら冷静に判断しましょう。

ちなみに、物件の鍵を受け取ったり(引渡し)、所有権移転登記などをしたあとに解約を行う場合は、違約金として物件価格の20%前後が必要となることが多く、物件の引き渡しに加え、銀行からの融資が完了してしまうと契約解除もできなくなります。

不動産投資の個別相談が無料できる会社7選

株式会社クレド

不動産相談 クレド

会社名 株式会社 クレド
個別相談URL https://fudousan-toushi.jp/consult
設立年 2011年
資本金 1,000万

 

クレドがメインとする投資手法は、中古ワンルームマンション投資です。

3~4戸を保有し、その家賃を充てて計画的に完済後。老後は家賃収入で生活して相続もできるというものです。

もちろん一概にこのプランを当てはめるのではなく、一人ひとりの価値観やライフプランをしっかりとヒアリングしたのちに投資計画を提案します。

更にこだわっているのは物件の条件。

『駅力』 『ブランド力』 『集客力』 の高さを軸に、ライフプランに合わせた細かい条件を追加し妥協せずに選び抜くため、実際の物件紹介までに時間がかかることもあります。

オーナー同士の交流会も行っているため、不動産投資仲間で情報交換ができるのは嬉しいですね。

ちなみに、事業の範囲は物件管理や確定申告、物件の売却、節税対策、生命保険などトータルで取り扱っているため、この一社で資産運用全般を相談できます。

株式会社 新日本地所

不動産相談 新日本地所

会社名 株式会社 新日本地所
個別相談URL http://shinnihonjisyo.co.jp/promo/mendan/index04.html
設立年 2011年
資本金 1,000万

 

不動産投資の相談・売買から管理や内装工事等も手がける会社です。

お客さんの中には全く知識のない状態で、何度も何度も相談を繰り返しながらオーナーになった方も多くいます。

物件の管理までこなすため、購入後も年に一度は対面での打ち合わせを行うなどアフターフォローもしっかりしています。

担当者との繋がりによっては、心配ごとがある度に電話で相談をしたり、定期的に飲みに行く間柄になることも珍しくないとのこと。

また管理においては、家賃保証のプランもあり、入退去の状態を気にする方は家賃保証のサービスを利用する人もいます。

お客様感謝祭として新日本地所の顧客を集めたパーティーも開催して、好評だったりと顧客との関係性を大切にする姿勢が伺えます。

 

株式会社GA technologies

不動産相談 GA

会社名 株式会社 GA technologies
個別相談URL https://special.renosy.com/retech/
設立年 2013年
資本金 1億円

 

データに基づいた堅実な不動産投資を実現しているのがGAテクノロジーズです。

物件の「収益生」「資産性」を独自の基準でスコアリングし、長期に渡って安定した家賃収入が得られる物件を選定しています。

物件の管理については、家賃額にかかわらず一律で月額1080円(税込)で行っています。

このように低額で管理サービスを提供できるのも、独自の管理ツールとシステムを開発し、運営コストを徹底的に削減しているからこそ、実現できるのです。

さらにオリジナルのスマホアプリで、所有物件の管理情報や収支シミュレーションがいつでも確認できるため、株などとは違って運用状況が見えにくい不動産投資を、より身近な存在にしています。加えて最新の投資物件情報もわかるため、2戸3戸目を考えている方は最新相場観も養うことができます。

 

住まいのミカタ

住まいのミカタ

会社名 株式会社フィルライフ
個別相談URL https://mikata.top/sumai
設立年 2018年
資本金 5千万円

 

住まいのミカタは顧客にあった不動産会社を紹介してくれるマッチングサービスです。

スタッフの訪問調査や実際に利用した顧客のレビューを参考に厳選した250社以上の不動産パートナーから、希望に合わせて最大3社まで紹介してくれます。

個別相談時のアドバイザーはいずれも不動産業界経験者で、投資用マンションの購入から売却まで一貫して相談が可能です。

不動産会社を紹介はしてもらったもの「やっぱり条件が合わなかった」「不動産会社の営業マンと何度も打ち合わせをしたのに断りづらい」といったときでも、アドバイザーが商談の中止連絡を代行してくれます。

ちなみに住まいのミカタ事業を行っている株式会社フィルライフは、東証一部上場の株式会社リブセンスの子会社なので、一定の信頼性のある企業といえます。

オーナーズライフ

不動産相談_オーナーズ

会社名 株式会社WonderWall
個別相談URL https://owners.life/
設立年 2016年
資本金 9百万円

 

株式会社wonderwallが運営している、不動産投資を考えている人の要望に合った不動産会社を紹介するマッチングサイトです。

自分で何社も回るのは面倒だと考えている人にとって助かるサービスです。

相談員にはオーナーズライフが認めた不動産投資のプロが務めており、サラリーマンや主婦、夫婦2人で相談にくることもあり、相談内容は初歩の初歩からでも気軽に相談に乗ってくれます。そもそも不動産投資のメリットやリスク、自分は投資を開始できるのか、いつ開始すべきかなどです。

また、wonderwallのサイトには不動産投資の専門家が執筆した投資コラムもあるので、相談前に一度目を通しておくといいでしょう。

株式会社 不動産流通システム(REDS)

不動産相談_

会社名 株式会社 不動産流通システム
個別相談URL https://www.reds.co.jp/
設立年 2008年
資本金 8,519万円

 

株式会社 不動産流通システム(REDS:レッズ)の特徴はなんと言っても仲介手数料が最大で無料になるということです。

仲介手数料は物件価格の5~3%と宅建業法で定められており、少し計算は複雑ですが、500万円の物件であれば21万円が手数料となります。3000万円の物件であれば仲介手数料は約70万円と高額になり、これが無料になるのです。

仮に物件所有者との交渉が難航したとしても、手数料で割引されれば結果的には初期費用は抑えることができます。

ただし、無料になるにはいくつかの条件がありますが、たとえその条件に該当しなかったとしても仲介手数料が半額になるケースも多くあります。

「仲介手数料無料」を実現したレッズのビジネスモデルは、有名な投資情報番組「ワールドビジネスサテライト」でも取り上げられています。

自社HP内でも、詳しく説明されておりますので、是非一度御覧ください。

また「自分が購入を検討している物件は、手数料無料の条件に当てはまるのか」といった詳細については一度ご相談してみましょう。

株式会社グリップ

不動産相談 グリッド

 

会社名 株式会社 グリップ
個別相談URL http://www.yk-glip.co.jp/
設立年 2009年
資本金 5,000万円

 

物件の細部までこだわり、顧客のニーズに合致した物件を提供している会社です。

顧客のニーズを引き出すためには営業マンの質も高くないといけません。グリップでは、顧客との窓口となる営業マンの質を保つために、通話はすべて録音し、全社員が聞けるような体制を整えています。

また、一級建築士も自社で抱えているため、物件の内装や耐震性にも徹底的にこだわっています。

例えば、内装は白一色ではなく様々な色を用意し、様々なニーズに対応できるようにしています。

中古物件では3LDKの部屋を1LDKにリノベーションにするなど、部屋を広くゆったりした生活をイメージして改装しています。

他にも窓ガラスの素材やベランダの仕切りの素材までこだわり、物件の収益面はもちろん、物件の細部に関する要望まで叶えることができるのが特徴です。

 

まとめ|納得のいく物件が見つかるまで、決して妥協をしないこと

不動産投資の個別相談をしたからと行って必ずそこで話を進めないといけないわけではありません。

納得のいく物件が見つかるまで、色々な会社で意見を聞き、収支計画を見比べましょう。決して妥協してはいけません。

また、個別相談以外にも、不動産投資セミナーも随時開催されています。この機会に参加をして、知識を身につけましょう。別記事「【初心者向き】不動産投資の基礎知識を効率的に学べる無料セミナー8選」にて、ご紹介しています。